상권 활력 잃은 용산전자상가, 용산국제업무지구와 연계 개발 통해 ‘亞 실리콘밸리’로 거듭난다

서울 용산 전자상가 일대가 인공지능(AI)과 정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 중심지로 재개발된다. 인근 용산정비창에 조성되는 국제업무지구와 연계해 일자리, 녹지공간, 주거시설 등을 갖출 전망이다. 서울시가 신산업 혁신거점을 적극 육성하기 위해 재개발 과정에서 건축 용적률 1,000% 이상도 허용하겠다고 밝힌 가운데 관련 산업 기업들의 관심이 쏠리고 있다.

‘신사업, 주거, 친환경’ 등 탈바꿈하는 용산 전자상가 일대

서울시는 용산전자상가 일대를 소프트웨어, 디지털 콘텐츠, 메타버스 등 신산업 혁신지역으로 육성하는 내용의 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계 전략 마련’ 연구용역 결과를 15일 발표했다.

먼저 서울시는 용산전자상가 일대를 인공지능·정보통신기술 기반의 신산업 혁신·창업 공간으로 구축할 계획이다. 용산전자상가가 갖고 있는 정보통신 산업기반을 활용해 미래 산업구조가 IT 기반의 디지털 시대에서 인공지능, 가상현실, 확장현실 그리고 빅데이터 기반의 메타버스 시대로 변화하는 흐름에 발맞추겠다는 의도다.

이를 위해 신산업 용도를 연면적의 30% 이상 의무 도입하기로 했다. 또 의무기준을 초과하는 신산업 용도가 도입될 경우 추가적인 용적률 인센티브도 제공한다. 대신 이에 상응하는 도시계획시설 폐지에 따른 공공기여 가운데 30%를 완화할 방침이다.

서울시는 용산전자상가 일대를 국제업무지구와 용산역과 연결된 녹지율 50% 이상의 녹지공간으로도 조성할 계획이다. 특히 유수지 상부를 녹지공간으로 조성하고, 공개공지 및 건축물 저층부 입체 녹지 조성을 유도하기 위해 용적률 인센티브를 제공한다. 아울러 직주혼합 실현을 위한 도심형 복합주거를 공급하기로 했다. 이를 위해 용적률의 50% 이하로 주거용 건축을 허용하되, 주거시설 가운데 일부는 중소형 평형 위주와 창업지원주택 위주로 특별공급할 예정이다,

노후한 용산전자상가, 국제업무지구와의 연계 발전 모색

용산전자상가는 1985년 전기·전자 업종을 육성하겠단 정부 정책의 일환으로 조성됐다. 1990년대 PC 보급 확산으로 호황기를 맞았지만, 2000년대 들어 모바일 기기 보급화와 온라인 쇼핑 유행 등 산업 트렌드가 변화하면서 시설 노후화 등으로 상권 활력이 크게 떨어졌다. 용산전자상가 일대의 핵심인 ‘나진상가’의 경우 상권 활성화 정도를 판단할 수 있는 평균 공실률이 2017년 23%에서 2021년 58%로 높아졌을 정도로 활기를 잃었다.

서울시는 이 같은 문제를 극복하기 위해 그간 여러 정책을 펼쳐왔다. 특히 지난 2018년 용산전자상가 일대를 4차 산업혁명 시대 ‘디지털 메이커시티’이자 청년창업 플랫폼인 ‘Y밸리’로 탈바꿈하기 위해 산업·공간·거버넌스 3대 분야에서 13개 세부 과제를 추진해 왔다. 결정적으로는 2021년 용산 정비창 부지와 연계해 개발하는 방안에 대한 용역을 발주하면서부터 변화의 바람이 불기 시작했다. 이후 지난해 용산 국제업무지구 개발구상 발표와 더불어 올해 초 서울시가 추진하는 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획인 ‘2040 서울도시기본계획’도 확정됐다. 용산 전자상가 일대에 대한 새로운 비전과 구체적 실행계획을 이행할 수 있는 여건이 마련된 셈이다.

특히 서울시는 과거 전자산업의 메카였던 용산전자상가의 산업기반과 개발 예정인 국제업무지구와의 인접성에 주목하고 있다. 90년대 서울을 대표하는 전자산업의 유통·제조·판매 거점이었던 용산전자상가의 산업기반이 국제업무기능과 접목될 경우, 새로운 형태의 창조적 산업 생태계가 구축될 수는 있다는 판단에서다. 아울러 개발 예정인 국제업무지구와의 근접성을 통해 해당 지구에 대한 지원 및 보완 기능을 할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

용산전자상가 일대, 앞으로 어떻게 변할까

용산전자상가 일대는 윤석열 정부 대통령의 집무실 이전 발표 계획 이전부터 부동산투자회사들로부터 관심을 받아 왔다. 특히 지난 2021년 IMM인베스트먼트가 이 일대 토지와 건물 등을 보유한 부동산 임대업체 나진산업의 지분 전량을 매입했다. 당시 나진산업이 용산역 일대에 보유하고 있는 부동산 가치만 5,000억원이 넘었던 것으로 추산된다.

사모펀드가 직접적으로 부동산 개발 사업에 뛰어든 첫 번째 사례에 당시 투자 업계의 이목이 집중되기도 했으나, 이때까지만 해도 해당 부지에 대한 구체적인 개발 방향성을 알기 어려웠다. IMM인베스트먼트의 인수 전략이 부동산 직접 개발보다는 매각 시세 차익에 맞춰져 있었기 때문이다. IMM인베스트먼트는 나진산업 인수 이후 일부 기업과 프로젝트금융투자회사(PFV)들에 나진상가 자산을 잇달아 매각했다.

그러나 이번 용역 결과가 발표됨에 따라 현재 이 일대 토지나 건물을 소유한 기업들이 해당 부지를 어떻게 개발할지에 대해 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 에너지 관련 친환경 기준을 준수할 경우 1,000% 이상의 용적률 인센티브가 제공되는 점을 비롯해 서울시가 제시한 창의혁신디자인 등의 가이드라인에 따라 건물의 성격과 단지의 성향이 달라질 것으로 보고 있다.

한편 서울시는 신속한 사업을 위해 연계 전략에 부합하는 주민 제안이 있으면 바로 지구단위계획에 반영한다는 입장이다. 조남준 서울시 도시계획국장은 “과거 전기·전자 중심의 용산 전자상가 쇠퇴 등으로 주변 지역이 침체됐으나 대통령실 이전과 용산정비창 개발계획, 용산공원 개방 등의 여건 변화로 성장 잠재력이 충분한 지역”이라며 “신산업의 거점지역으로 용산 전자상가 일대가 서울의 도시경쟁력을 제고하는 미래 혁신지역으로 거듭날 것으로 기대된다”고 말했다.